盐房管[2008]43号

关于盐城市经纬房地产经纪有限公司

违规经营的情况通报

各县（市、区）房产局（建设局），各房地产中介服务机构，市局各有关单位：

在2007年全市房地产中介机构专项整治检查活动中，根据投诉人王红梅反映盐城市经纬房地产经纪有限公司炒作房产、非法赚取差价的问题，我局组织有关人员进行了认真地调查核实，并依据有关规定进行了严肃处理。现将有关情况通报如下：

一、  主要事实

2007年1月初，李立尧、王红梅夫妇（以下简称王李夫妇）联系盐城市经纬房地产经纪有限公司（以下简称经纬公司）的晁炳秀，谈妥将市区长坝南区一套住房以25.8万元的价格卖给晁炳江。王李夫妇与晁炳江委托盐城市经纬房地产经纪有限公司订立房地产买卖合同，并签订了《房地产经纪合同》。合同约定王李夫妇方将房屋产权及土地使用权委托公证到晁炳江名下，晁炳江暂时不过户。经纬公司协助双方到亭湖区公证处办理了全权委托晁炳江过户手续的公证。 5月中旬，晁炳江在未征得委托人王李夫妇同意的情况下，将尚未办理过户的房地产又以自己名义委托经纬公司出售给刘丹及共有人季冬梅（以下简称刘季），双方又委托经纬公司订立房地产买卖合同并签订《房地产经纪合同》，约定房屋售价31.9万元，并支付给经纬公司佣金及代办费5190元。5月31日，晁炳江隐瞒他与刘季签售房合同的情节，以王李委托人代理人的身份与刘季办理了转移登记手续，《房地产转让合同》上申报价格为24.5万元。

二、存在的主要违规问题

1、经纬公司执业人员晁炳秀与委托人晁炳江为兄妹，有直接利害关系，应当回避而未回避，违反了建设部第97号令《城市房地产中介服务管理规定》第二十二条：“房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避”的规定。

2、  经纬公司应委托人王李夫妇的要求借公证委托售房给晁炳江，并采取瞒报或者不实申报成交价等手段规避国家相关税费。违反了《房地产经纪执业规则》第二十二条“房地产经纪人员不得采取假赠与、瞒报或者不实申报成交价、借公证委托售房等手段规避国家相关规定。”

3、  该公司房地产经纪人员未按要求向委托人说明房屋权益中的有利和不利因素及对交易可能产生的影响。晁炳江受王李之托办理房地产过户的相关手续，后又委托经纬公司对该房进行出售该房产，是一种转委托行为，应经委托人王李同意。在未经王李夫妇同意下，经纬公司与双方当事人他签订了《房地产经纪合同》，违反《江苏省房地产交易条例》第三十七条规定：“房地产中介服务机构从事中介活动，应当查阅当事人提供的有关房地产权利证书等证件。对不提供有关证件或者提供的证件不符合规定的，中介服务机构应当拒绝接受委托。因房地产中介服务机构的过错，造成当事人损失的，中介服务机构应当承担相应的法律责任。” 

4、  经纬公司收费行为不规范。根据有关规定：房地产中介服务机构收取费用应当使用税务部门统一监制的专用发票，经纬公司向刘季二人、晁炳江收取中介费时只开具收款收据，未开据税务发票，违反了国家相关规定。

三、处理决定：

针对以上存在问题，2007年11月2日，盐城市工商行政管理局依据《经纪人管理办法》第二十三条规定，对盐城市经纬房地产经纪有限公司作出10000元的行政处罚。现对照有关房地产经纪管理法规和行业规范，决定对该公司作如下处理：

1、  按照市房产局[2002]33号和[2004]23号文件精神，记录盐城市经纬房地产经纪有限公司和执业经纪人员不良行为一次，取消该单位本年度评优资格，并 在一定范围内通报批评。

2、  按照行业自律性协议相关内容，扣除盐城市经纬房地产经纪有限公司缴交保证金的80%。（违反行业基本标准扣除保证金的30%，违反十二条不良行为之一的扣除保证金的50%）。

3、  按照行业自律协议规定，盐城市经纬房地产经纪有限公司自通报发布之日起5日内对违规行为进行整改并上交整改报告。

经纬公司的违规经营问题虽属个别，但要引起各级各单位的高度重视。希望各房地产中介机构要引以为鉴，认真吸取教训，加强对从业人员职业道德教育，规范内部管理，强化服务意识，认真处理消费者投诉，自觉遵守房地产中介管理的法律法规和行业准则，依法经营、严格自律。各级房管部门要加强对房地产中介服务机构和从业人员的监管，依法履行职责，及时查处违法违规行为，积极维护消费者的合法权益，共同维护房地产市场秩序。 

特此通报。

         

              二○○八年四月二十三日