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《城市商品房预售管理办法》第七条规定　开发经营企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交商品房预售方案等材料。近年来，随着房地产市场行情的不断发展变化，很多开发企业在领取商品房预售许可证以后，因为销售、经营的需要，经常会擅自改变预售方案，从一定程度上侵犯了预购人的合法权益。我市从2009年开始积极开展实务探索，制订了预售方案的申报、审核、公示和记载于合同的流程和环节，明确在预售许可之前，通过预售方案来界定公共场所、公建配套等依法属于业主共有部分的权利归属，并以房管局的名义陆续出台了关于加强商品房预售方案管理和规范非居住用房分割销售基本单元的通知。从以下几方面着手完善商品房预售方案管理，收到了较好的效果。
一、推行约谈制度，规范预售方案填报。
商品房项目约谈制度，是指第一次预测成果出来之前，交易登记机构主动约请开发企业负责人及项目人员进行座谈，一是宣讲有关政策，宣传预售方案的好处，让开发企业从心理上接受预售方案的管理，在思想上重视预售方案的编制，同时告知涉房业务办理的所有流程、环节和注意事项；二是对照有关规定和开发企业一起剖析整个项目，理清小区及单体建筑所有的公建配套和公共设施的范围，同时对公摊事项达成一致，规范出具测绘报告；三是指导和帮助开发企业规范地制订并填写预售方案。在约谈时我们对预售方案的内容进行详尽的讲解，以方便开发企业顺利填报。四是根据相关法律和有关文件精神，明确告知预售方案的管理规定及违反规定的相应后果。通过预售方案明确依法或者约定属于业主共有的公共场所、公用设施等建筑物情况，明晰产权，不仅可以有效保护业主的合法权益，同时也有利于开发企业规范销售，减少后期可能发生的不必要矛盾纠纷。
二、完善商品房预售方案格式文本，做好各环节的斜街工作。
我市从2010年元月开始制定了统一的预售方案和约谈纪要格式文本。今年上半年根据住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)和省住建厅《关于进一步规范商品房预(销)售行为的通知》(苏建函字[2010]669号)等文件精神，我市重新修改了预售方案格式文本，新的预售方案包括了项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等10个方面的内容。小区内公共场所、公建配套作为预售方案填报的主要内容，在约谈过程中通过参考土地出让合同、小区总平面图，了解设计意图、明确权利归属。要求开发企业在预售方案中明确“属开发企业所有的房屋和设施”、“属全体业主所有的房屋及公共设施”，例如：幼儿园、农贸市场、会所等，特别是明确车库的权属和处置问题，并要求开发企业将预售方案在销售现场进行公示，将相关内容在预售合同中进行约定。对于业主共有部分，做到买卖前方案公示、买卖时楼盘锁定及合同约定、买卖后登记记载，环环相扣。通过方案公示，将相关信息公开，减少因信息不对称导致的矛盾纠纷；通过楼盘锁定，业主公共部分无法签订网上销售合同，无法办理备案手续；通过合同约定，明确各自的权利归属。
三、严格预售方案变更流程，规范商品房销售行为。
预售方案公示后，相应的条款既是对购房人的要约，也是将来购房人取得区分所有权的依据，具有约束力,房地产开发企业不得擅自变更。我市出台的《关于进一步加强预售方案管理的通知》中明确规定，因商品房项目的规划许可内容变更、开发企业名称变更及预售项目名称变更等原因，预售方案中项目基本情况、商品房的预售计划、建筑面积及公摊的预测情况等内容发生变更的，房地产开发企业应将变更内容在售楼场所公示一个月，并告知已购房人。公示期满且无异议的，可申请办理已备案预售方案的变更手续。公示期内有异议的，暂缓办理变更手续。商品房预售方案变更备案后，房地产开发企业应按照调整后的预售方案办理相应的商品房预售许可变更，方可预售商品房。
商品房项目建设周期长，涉及面广，社会关注度高，建筑物区分所有权复杂，极易发生群体性的矛盾纠纷。我市房产交易登记机构通过积极探索加强预售方案管理的新举措来维护广大业主的权益、规范房地产市场秩序，起到了较好的社会效果。
盐城市房产交易登记中心孙静
来源：盐城市房管局（作者：房产交易登记中心）